Perguntas e respostas

CORTE DE ÁRVORES...

1. Meu vizinho cortou duas seringueiras em sua calçada, sob a desculpa que, à noite, representavam um risco à segurança. Ele disse que tinha "autorização da Prefeitura". Esse corte não é ilegal?

R. Ainda que autorizado pela Prefeitura, esse corte é totalmente ilegal, pois o Decreto Estadual nº 30.443/89, em seu art. 8º, diz que são imunes de corte, em razão de sua localização e beleza, todas as árvores existentes em logradouros públicos de diversos bairros-jardins de São Paulo, mencionando expressamente: "todas as ruas e praças do Jardim América, Jardim Europa e Jardim Paulistano".


2. A casa ao lado foi demolida e havia algumas árvores no grande terreno, que foram cortadas. Meu vizinho disse que o terreno é dele, e que além do mais a nova casa ocupará o lugar das árvores. Ele está certo?

R. O corte de vegetação denominada pela Lei Municipal nº 10.365 como sendo de "porte arbóreo" (árvores cujo caule na altura do peito seja superior a cinco centímetros) somente pode ser realizado mediante autorização da Prefeitura (desde que, evidentemente, essas árvores não sejam consideradas pelo Decreto Estadual citado anteriormente como imunes de corte), ainda que em área particular, pois a Lei Municpal em questão considera a vegetação de porte arbóreo de todo município de São Paulo como de "interesse comum de todos", e é expressa em fixar regras para árvores tanto em área pública quanto privada.

Além disso, o poder de conceder tais autorizações não é para que a Prefeitura o utilize sem qualquer critério e a seu bel prazer. É preciso que exista um motivo relevante para autorizar tal corte e que esse motivo conste do documento de autorização emitido pela Prefeitura. Além disso, a Prefeitura deve fixar a obrigação do interessado de plantar novas árvores na mesma quantidade em que retirou (de acordo com o que diz a lei municipal em questão), de preferência no mesmo bairro. Assim, se não forem cumpridas as condições acima e se o motivo alegado para autorizar o corte não tiver razoabilidade, ou se não houver motivo expresso no documento, o corte será ilegal.

Vale mencionar que, normalmente, a Prefeitura não expõe os motivos pelos quais está autorizando o corte da árvore e não exibe o documento a qualquer interessado, o que também é totalmente ilegal, visto o documento ser de evidente interesse público.

"PRIVATIZAÇÃO" DE ESPAÇO PÚBLICO...

3. Na esquina da minha rua há um gramado público. O vizinho colocou grades nele e alegadamente "adotou" a praça com consentimento da Prefeitura. Suspeito que sua verdadeira intenção é paulatinamente incorporar essa área a seu lote. O que pode ser feito?

R. A adoção de uma praça pública ou de um espaço público é apenas um "termo de cooperação" e serve apenas para que o interessado mantenha a conservação do local e coloque placas mencionando a existência de tal termo de cooperação. Todavia, é evidente que o interessado não pode, em hipótese alguma, suprimir ou eliminar a destinação pública do local. Aliás, praças e ruas são definidos por lei como "bens de uso comum do povo". Caso haja evidências concretas de que o vizinho pretende incorporar esse bem público à sua propriedade, deve ser efetuada denúncia à Administração Regional, pois o Poder Público possui o dever legal de coibir tal atitude. Se a Prefeitura se omitir no cumprimento de seu dever legal, poderá ser feita denúncia ao Ministério Público de Habitação e Urbanismo e/ou ingressar com ação judicial, em nome pessoal ou da SAJEP, contra aquele que estiver praticando tal ilegalidade e contra a Prefeitura (por ter se omitido em seu dever legal), para compelir ambos a manter a destinação pública do bem.

ESCRITÓRIOS CLANDESTINOS...

4. Um escritório localizado num corredor comercial comprou o lote fronteiriço dos fundos, que tem frente para minha rua estritamente residencial, e fez uma comunicação interna entre os dois, ampliando suas atividades comerciais para o novo lote. Não parece haver movimento do lado de fora mas, se outros fizerem o mesmo, minha rua ficará irreversivelmente deteriorada.O que posso fazer?

R. Se a atividade de escritório for permitida no corredor comercial, não há qualquer proibição legal para que o interessado amplie suas instalações, desde que não exista qualquer comunicação física de seu imóvel com a rua localizada na área definida pela legislação de uso e ocupação do solo (legislação de zoneamento) do Município como estritamente residencial. Caso tal comunicação exista, o vizinho estará utilizando um lote localizado em área estritamente residencial para fins comerciais, o que é absolutamente ilegal. Nesse caso, novamente deverá ser encaminhada denúncia à Prefeitura para que cumpra seu dever legal, devendo expedir multas mensais, realizar o fechamento administrativo e até mesmo utilizar força policial para que a lei seja cumprida, caso necessário. Caso a Prefeitura não adote essas medidas, novamente poderá ser encaminhada denúncia à Promotoria de Habitação e Urbanismo e/ou ingressar com uma ação judicial, em nome pessoal ou da SAJEP, contra o responsável por tal uso ilegal e contra a Prefeitura, por sua omissão.


5. Meu vizinho parece ter-se mudado, mas continua vindo regularmente ao imóvel. Acho que ele manteve o imóvel para transformá-lo em seu próprio escritório, onde algumas pessoas trabalham. Ele não está forçando a barra?

R. Se o imóvel estiver na área estritamente residencial, de acordo com a legislação de zoneamento, o mesmo está praticando uma ilegalidade. Ao interessado em coibir essa ilegalidade caberá provar que a mesma está ocorrendo, e pode ser feita através de fotografias, caso exista alguma identificação externa de escritório no imóvel ou movimentação anormal de pessoas, através da lista telefônica que demonstre a existência de tal uso ilegal, através de um cartão de visitas ou de papel timbrado ou de qualquer outra maneira lícita. Em último caso, a prova pode ser realizada através de testemunhas. Provado o uso ilegal, o interessado poderá adotar as mesmas providências mencionadas na resposta anterior, lembrando sempre que a denúncia à Prefeitura é imprescindível, a fim de que a mesma aja ou para que fique caracterizada sua omissão em exercer suas funções legais.


ESTACIONAMENTOS...

6. Uma casa próxima a um corredor comercial foi demolida e o terreno transformado em estacionamento para os funcionários de uma firma. Ela pode fazer isso?

R. Se o estacionamento estiver localizado na área definida pela legislação de zoneamento como estritamente residencial, evidentemente o mesmo será ilegal. Caso o estaciomento esteja localizado no corredor comercial, é preciso verificar se, no caso concreto, o estacionamento caracteriza-se como um uso autônomo ou se é apenas parte do uso comercial de firma. Caso o mesmo se caracterize como um estacionamento autonômo, e se a legislação não permitir estacionamento naquele corredor comercial, o mesmo será ilegal.


TORRES DE TELEFONIA CELULAR...

7. Algumas casas abaixo da minha, uma casa que esteve muito tempo para alugar foi reformada, mas ninguém se mudou para ela. Um dia, olhei para cima e vi que uma torre foi erigida dentro do terreno. Parece ser de telefonia celular. O que pode ser feito a respeito?

R. As torres de telefonia celular têm ocasionado um problema sério para o meio-ambiente urbano da cidade de São Paulo, em virtude de não se conhecer ainda o efeito que a radiação das mesmas pode provocar nos seres humanos. Caso sejam provados os danos que tais torres causam à saúde, evidentemente todas elas deverão ser retiradas e as empresas de telefonia celular estarão obrigadas a utilizar tecnologia mais avançada que prescinda dessas torres, como ocorre na maoria dos países desenvolvidos.

No que diz respeito à ocupação do solo, para que tais torres sejam instaladas, é necessário que recebam autorização da Comissão Normativa de Legislação Urbanística - CNLU - órgão da Secretaria Municipal de Planejamento que tem indeferido muitas dessas instalações, principalmente quando localizadas em áreas estritamente residenciais. Se a torre foi instalada sem tal autorização ou se a mesma foi indeferida pela CNLU, será ilegal. Além disso, é preciso verificar se o terreno em que se erigiu a torre possui as restrições contratuais na escritura de compra e venda que foi estabelecida pela companhia loteadora dos bairros da área de atuação da SAJEP (Cia. City). Caso tais restrições existam, a torre será ilegal. Também é preciso verificar se o terreno está na área compreendida pelo tombamento do bairro efetuado pelo CONDEPHAAT, hipótese em que novamente a torre será ilegal.

Ocorrendo qualquer uma dessas ilegalidades, o interessado deverá adotar as mesmas providências mencionadas para as outras ilegalidades sobre as quais versam as respostas anteriores.


"EXCEÇÕES" À LEI DO ZONEAMENTO...

8. Na minha rua, uma mercearia de antes da Lei de Zoneamento virou um pequeno restaurante e barzinho. Isso é legal?

Apesar de ser controvertida a existência ou não de direito adquirido para os usos que se instalaram anteriormente à lei que os proíbe em determinada zona de uso, a legislação de zoneamento do Município de São Paulo diz que tais atividades poderão continuar a título precário. Todavia, a mesma legislação diz que, nesses casos, o uso irreegular tolerado não poderá sofrer qualquer modificação ou ampliação, devendo sempre possuir as mesmas dimensões e o mesmo movimento que possuía antes do advento da Lei de Zoneamento (de 1972). Portanto, uma mercearia instalada antes da Lei de Zoneamento somente poderá permanecer como mercearia, jamais como restaurante ou barzinho, caso contrário haverá novamente uma ilegalidade.

CONSTRUÇÕES IRREGULARES...

9. Meu vizinho está construindo uma casa no seu imóvel que está muito próxima da minha e, além disso, destoa das demais casas do bairro. Isso é legal?

R. Em primeiro lugar, é preciso verificar quais os instrumentos jurídicos protetivos do local. Assim, é preciso saber qual a zona de uso do imóvel da obra, se há ou não restrições contratuais na escritura pública desse imóvel (que pode ser obtida em cartório) e se o mesmo está ou não na área tombada. Em seguida é preciso verificar se existe alvará de aprovação da obra afixado no local e, no caso de área tombada, se foi autorizada pelo CONDEPHAAT. Caso tal alvará ou tal autorização não exista, a obra é ilegal. Se tais requisitos estiverem cumpridos, é preciso verificar se a obra se enquadra dentro dos padrões urbanísticos fixados pela Lei de Zoneamento (recuos, total da área ocupada pelo empreendimento, total de área construída, etc.), bem como pela escritura pública do imóvel e pela resolução de tombamento do bairro. Um engenheiro ou arquiteto com familiaridade com a legislação muitas vezes consegue identificar ilegalidades apenas olhando a obra. Caso isso não seja possível, é preciso obter a planta do empreendimento junto à Administração Regional, que tem obrigação legal de exibí-la a qualquer interessado. Um engenheiro, um arquiteto ou um advogado podem verificar a planta para ver se há alguma ilegalidade. Havendo, caberão as mesmas providências já mencionadas. O Código Civil também prescreve regras de vizinhança que devem ser observadas, porém menos rígidas do que as regras mencionadas.

DESCUIDO OU ABANDONO DO IMÓVEL...

10. Meu vizinho não cuida de sua residência, sendo que o mato do seu jardim já cresceu bastante, a água da piscina está suja, atraindo mosquitos nocivos à saúde, fezes de animal não retiradas estão produzindo insuportável mau cheiro, há acúmulo de lixo atraindo ratos e baratas e o entupimento dos ralos está provocando represamento de água em dias de chuva forte, o que está me atrapalhando. O que posso fazer?

R. De acordo com a lei, qualquer utilização anormal da propriedade, ou seja, que ultrapasse os padrões que pelo bom senso podem ser considerados normais, como nas hipóteses colocadas na pergunta, tal utilização poderá ser coibida através de uma ação judicial pessoal baseada nos direitos de vizinhança. Se os incômodos passarem a afetar um número maior de pessoas, além da ação judicial pessoal poderá ser proposta ação judicial através da SAJEP.

ALUGUEL PARA "EVENTOS"...

11. Na rua de baixo, um casarão tem sido alugado para eventos de mil decibéis rolando durante algumas madrugadas. Quando ligo para a polícia de madrugada, ela diz que não pode fazer ninguém cumprir a lei, que as pessoas têm o direito de se divertir, etc. etc. A quem devo recorrer?

R. Casa de eventos em plena zona 1 também é ilegal. Se há festas constantes, é claro que o dono da casa está alugando o local para fins diferentes do estritamente residencial, o que é ilegal.Você pode entrar com uma ação na justiça em seu próprio nome ou em nome da SAJEP, pedindo uma liminar que impeça o uso da casa para fins distintos do estritamente residencial e fixando uma multa em caso de descumprimento dessa liminar. Se ainda assim ocorrer descumprimento,seria necessário fotografar para depois cobrar a multa em juízo.
Mas a situação é complicada, porque o dono da casa sempre poderá alegar que as festas são promovidas por ele, e que não há aluguel para eventos. Por outro lado, é claro que essas festas devem estar de acordo com a lei do PSIU (tel.: 227-3131), e a Prefeitura não pode se recusar a fiscalizar, principalmente quando recebe denúncia de moradores. A denúncia pode ser feita por escrito e protocolada na Regional para caracterizar a omissão ilegal da Prefeitura, o que é útil se o morador, ou a SAJEP, entrar em juízo.